Nach der Mahnwache vor dem Hotel am Düsseldorfer Flughafen, wo die LEG Immobilien AG am Mittwoch, dem 29. Mai 2019, ihre Hauptversammlung abhält, werden einige Demonstranten sich in Kritische Aktionäre verwandeln und an der Hauptversammlung teilnehmen.
In der LEG-Versammlung werden mindestens zwei Anträge von ihnen gestellt. Eineryeits soll die Dividende auf vier statt der vorgesehenen 40 Prozent der Netto-Kaltmieten begrenzt werden und andererseits soll dem Vorstand die Entlastung verweigert werden. Dies hat zwar konzernintern keine besonderen Konsequenzen, macht aber in der Öffentlichkeit deutlich, wie die Nichtentlastung des Bayerkonzerns vor wenigen tagen eindrucksvoll bestätigte, dass im Unternehmen einiges schief läuft.
Zudem werden auch noch eine Reihe von Fragen – insbesondere zu aktuellen Themen wie Nebenkosten oder dem geplanten Verkauf der Wohnungen im Barrkenberg – gestellt werden.
Die Anträge im Wortlaut:
Antrag zur Dividendenausschüttung
Beschlussvorschlag: Die Dividendenausschüttung wird auf 4 % der Netto-Kaltmieten der LEG Immobilien AG im Jahre 2018 beschränkt. Bei 560,2 Miollionen Euro Nettokaltmiete entspricht dies 22408.000 Euro. Der Differenzbetrag zum Verwendungsvorschlag des Vorstandes soll für die Bauerneuerung, die Verbesserung der örtlichen Wohnungsverwaltung und die Senkung überhöhter Mieten auf die ortsüblichen Vergleichsmieten verwandt werden.
Begründung: Die vom Vorstand vorgeschlagene Dividendenausschüttung würde die Mieteinnahmen nach unseren Berechnungen zu fast 40 % belasten. Diese Belastung der Mieten durch die Dividenden ist weder sozial akzeptabel noch wirtschaftlich zukunftsfähig.
Um diese Renditen zu erwirtschaften, muss die LEG die Mieten überdurchschnittlich erhöhen, kann die Wohnungen nicht zur Genüge instand halten, muss die Arbeitszeit des Personals verdichten und immer mehr Personal durch automatisierte Vorgänge ersetzen. Dies führt dazu, dass die LEG keine kompetente Wohnungsverwaltung mehr an allen ihren Standorten bieten kann.
Bei Fortsetzung dieses Kurses wird das Unternehmen weitere Reputationsschäden erleiden, und der Ruf nach schärferer Regulation und Enteignung immer lauter werden.
Die beantragte Höhe der Ausschüttung ist der Ertragskraft der LEG angemessen. Sie entspricht dem Ausschüttungsniveau kommunaler und genossenschaftlicher Wohnungsunternehmen, deren Wohnungsbestände der Struktur der Wohnungsbestände der LEG ähneln.
Im Wohnungsbestand der LEG besteht nach wie ein hoher Nachholbedarf für die Instandsetzung. Die zusätzliche Gewinnrücklage sollte deshalb vorrangig dazu verwendet werden, den vorhandenen Wohnungsbestand der LEG klimagerecht und sozialverträglich zu erneuern. Diese Kosten dürfen nicht, wie es gegenwärtig geschieht, in erheblichem Maße auf die Mieter abgewälzt werden.
Anhebungen der Mieten auf ein Niveau deutlich über der ortsüblichen Vergleichsmiete und die Verdrängung langjähriger MieterInnen durch die Mieterhöhungen und unnötige, belastende Baumaßnahmen, wie sie zum Beispiel in Witten aktuell vorfallen, müssen unterbleiben. Bei energetischen Modernisierungen müssen die Mieterhöhungen auf die Höhe der in den nächsten Jahren realistisch zu erwartenden Energieeinsparungen begrenzt werden. Auf andere Umbauten gegen den Willen der betroffenen MieterInnen oder Mieterschaften muss die LEG grundsätzlich verzichten.
Auch Neuvermietungen müssen sich an den örtlichen Mietspiegeln orientieren. Überhöhte Mieten müssen von der LEG freiwillig gesenkt werden.
Auf eine Gewinnerzielung aus intern abgerechneten Leistungen für Modernisierungen und Betriebskosten ist ganz zu verzichten. Vorteile beim Einkauf dieser Leistungen sind zu 100% an die MieterInnen weiterzugeben. Die Beschaffungs- und Personalkosten müssenden Mietern offengelegt werden.
Anstatt für überzogenen Dividenden müssen die Mittel auch für den Umbau der derzeitigen anonymisierten Wohnungsverwaltung in ein System örtlich verantwortlicher Ansprechpartner mit ausreichenden Budgets für Verwaltung und Instandhaltung eingesetzt werden. Die lokalen Wohnungsverwaltungen und Budgets sollten von gewählten Mieterräten mitbestimmt werden.
Restmittel sollten in den Bau von dauerhaft sozial gebunden, öffentlich geförderten Wohnungen fließen. Die aufgrund der reduzierten Dividende zu erwartende Kurssenkung der Aktie ist zu begrüßen, weil dies die Übernahme von einflussreichen Anteilen durch weniger renditeorientierte Anleger ermöglicht und helfen kann, eine friedliche Vergesellschaftung der LEG einzuleiten.
Antrag Nichtentlastung des Vorstandes
Beschlussvorschlag: Die Entlastung der Mitglieder des Vorstandes wird abgelehnt.
Begründung: Aufgrund der vom Vorstand zu verantwortenden Geschäftspolitik mit ihren unsozialen Folgen hat sich die Reputation der LEG Immobilien AG im vergangenen Jahr extrem verschlechtert. Aktuelle und ehemalige Mieter sehen in der LEG einen Großvermieter, der nur auf ihr Geld aus ist. Der Ruf nach Enteignung wird laut. Wer Aktien der LEG besitzt, kommt inzwischen in Rechtfertigungsnöte.
Wie der Vorstand sehr gut weiß, entsteht größter Schaden für die Reputation durch den Versuch, die zum Teil überalterten Wohnungsbestände auf Kosten der MieterInnen zu sanieren. Anstatt überfällige Instandhaltungen vorzunehmen, werden mit Hilfe unzureichend geplanter, standardisierter Maßnahmen die Mieten in einem unerträglichen Umfang erhöht.
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